Değişen talepler, artan fiyatlar, kredi imkanlarının sınırlı olması gayrimenkul sektöründe dengeleri değiştirmeye devam ediyor. Bu durum konut satışlarını ciddi oranda etkileyerek son 8 yılın en düşük seviyesine ulaştırdı. Satış ve kira bedellerindeki son 1 yıllık oranın yüzde 85 artış seviyesinde olması nedeniyle artan arz ve giderek azalan talep arasındaki makas iyice açıldı. Başkent olarak görüşlerini aldığımız Gayrimenkul Danışmanı Aslı Çetinkaya, bu hafta sonu gerçekleşecek olan yerel seçim sonuçlarının sektördeki etkisi hakkında bilgi verdi. Çetinkaya, “Orta-uzun vadede mutlaka olumlu etkileri olacaktır. Seçimlerde yeni bir belediye başkanı, kentsel dönüşüm, imar politikaları, şehir planlamaları projelerinin hızını veya niteliğini doğrudan etkileyecektir. Bu da ilgili bölgelerdeki gayrimenkulleri olumlu veya olumsuz etkileyebilir. Kritik bir seçimin bizi beklediğinin farkındayız” dedi.
· İnşaat maliyetleri ve enflasyon, konut satışlarını nasıl etkiliyor? Kira ve satış oranlarını geçen yıl ile kıyaslayarak değerlendirir misiniz?
Yükselen enflasyon ve döviz kurlarındaki artışlara bağlı olarak maliyetler de inanılmaz arttı. Şu son birkaç yıla kadar ÜFE, döviz kuru gibi parametrelerin artışı piyasanın hareketlenmesini sağlayarak, konut alımlarını olumlu yönde etkiliyordu. İnsanlar döviz birikimlerinde ufak bir artış gördüklerinde, bunu konut alarak değerlendirme eğilimindeydi, çünkü yatırım önceliği hep konutta olurdu. Ancak son yıllarda ülkemizde yaşanan büyük dalgalanmalar ve ekonomimizdeki belirsizlikler sonucu insanların yatırım aracı konusundaki öncelikleri değişti. Bu da konut satışlarını ciddi oranda etkileyerek son 8 yılın en düşük seviyesine ulaştırdı. Buna karşılık; satış ve kira bedellerindeki son 1 yıllık oranın yüzde 85 artış seviyesinde olduğunu düşünecek olursak, artan arz ve giderek azalan talep arasındaki makas iyice açıldı.
· Orta Vadeli Program’da yer alan ancak henüz yürürlüğe girmeyen konut kredilerinin hayata geçirilmesi konusu hala askıda bekliyor. Piyasanın düşük faizli ev kredileri beklentisi ne yönde? Bu krediler piyasayı canlandırır mı?
Açıkçası bunu gayrimenkul danışmanları olarak bizler de merak ediyoruz. Her yeni güne konut kredileri hakkında haber almak üzere uyanıyoruz. Ev almak isteyip, toplu birikimi olmayan ancak düzenli gelire sahip çoğu beyaz yaka birçok alıcı adayımız var şu an. Toplumun yaklaşık yüzde 40 ‘ı bu şekilde diyebiliriz ki bu piyasa hareketliliği için ciddi bir oran. Orta vadede kredi yapılanması yönünde bir beklentimiz elbette var. Ancak belirlenen kredi oranlarının günümüz oranlarına kıyasla düşük görünse de uzun vadede yine yüksek kalacağını düşünüyorum. Umudumuz beklentimizin üstünde sonuç olması tabi ki... Önümüzdeki günlerde göreceğiz.
“YÜZDE 25 SINIRI KONTROLLÜ ŞEKİLDE KALKMALI”
· Kiralarda radikal artış yaşayan il ve ilçeler arasında Ankara ilk 3’te yer alıyor. 1 Eylül’den itibaren yüzde 25 kira artışı sınırının da ortadan kalkacağı görülüyor. Bu durum özellikle kiracı ve ev sahibi ilişkisini nasıl etkiler?
Geçtiğimiz sene ülkece büyük bir travma atlattık ne yazık ki. Ankara başkent olarak zaten önemli bir konumdaydı ama bu gelişmeyle birlikte son verilere göre yaklaşık 300 bin göç aldı. Ankara’ya geldiklerinde koşarak memleketlerine dönen İstanbul, İzmir’li arkadaşlarımın birçoğuna, kaçarak uzaklaştıkları bu şehirden ev kiraladık ya da satın aldık. Bu talepler karşısında piyasa da tepkisini gösterdi, yeni kiralamalarda rakamlar katlandıkça katlandı. Yeni kiracılar ihtiyaç sebebiyle bu rakamları mecburi kabullenişe geçti ancak eski kiracılar ve ev sahipleri arasında anlaşmazlıklar patlak verdi. Birçok ev sahibi sözleşme maddeleri gereğince kiracıyı çıkartamıyor, kira bedelleri üzerinde yüzde 25’lik belirlenen oran üstünde artış da yapamayınca evlerini satmaya karar veriyorlar ancak mevcut portföylerimizin çoğu kiracılı ve kira bedelleri çok düşük kalıyor. Durum böyle olunca mülkün amortisman süresi çok uzuyor, dolayısıyla portföy mantıklı bir yatırım olmaktan çıkıyor ve evler satılamıyor. Bir kesim ev sahibi ise yasal tüm haklarını zorlayarak kiracıyı mahkeme yoluyla çıkarttırma ya da kira bedellerini emsal değerine çekme yoluna gidiyor. Yüzde 25 sınırının kontrollü bir şekilde kalkması ev sahiplerini biraz sakinleştirecek, son dönem kangren olan bu kiracı-ev sahibi ilişkisini rahatlatacaktır diye düşünüyorum.
· Ankara’nın deprem açısından güven veren şehirler arasında yer almasının, sektörü olumlu yönde etkilediğini mi söylüyorsunuz?
İçinde bulunduğumuz ekonomik konjonktür ülke genelindeki konut satışlarını olumsuz yönde etkiledi. Durum Ankara için de geçerliydi ancak deprem sonrası artan göçle bu durumun bir nebze hafiflediğini söyleyebilirim.
“GAYRİMENKULUN DEĞERİ HİÇBİR ZAMAN BUGÜNÜN ALTINDA KALMAZ”
· Size göre konut alımı hala bir yatırım aracı mıdır? Bu yönde konut alımı yapanlar nelere dikkat etmeli?
Aslında ev almak 3-5 yıl öncesine kadar yatırım araçları arasında ilk sıradaydı. Fakat konut fiyatlarındaki enflasyonist şişkinlik, döviz, altın vb. diğer yatırım araçlarındaki doyurucu artış ivmesi, kredi oranlarının yüksekliği, kira bedellerinin düşük kalması gibi donelerle birlikte konut alımı neredeyse son sıralara geriledi. Hala halkımızın belli bir kesimi en güvenilir ve garanti yatırım aracı olarak konutu görüyor. Çok da haksız değiller bana sorarsanız… Değeri hiçbir zaman bugünün altında kalmayacak, pandemi dönemi kadar katlamasa da stabil artış seviyesini koruyacak garantör bir ürün. Yeni ev alımında ekstra dikkat edilecek birkaç unsur: evin kira getirisi, amortisman süresi, 2’nci el alınacaksa kentsel dönüşüme yakınlığı, bölge seçimi olabilir. Biz gayrimenkul danışmanlarından da her zaman destek alabilirler.
“ÇİFTLER EVİN BÜYÜKLÜĞÜ VE LÜKSÜNDEN VAZGEÇTİ”
· Önümüzdeki yaz döneminde evlilik oranlarının artması ile birlikte kiralık ya da satılık daire satışlarında artış yaşanır mı? Deneyimlerinize göre yeni evli çiftlerin yuva kurmak için yüksek kira ve satış rakamlarıyla nasıl baş ettiğini anlatır mısınız?
Konut sezonu Nisan aylarında hareketlenmeye başlar, Eylül’e kadar bu hareketlilik devam eder. Evlilik de bu hareketliliği tetikleyen unsurlardan birisi olmuştur hep. Gitgide artan bu rakamlar karşısında bazı çiftlerin kriterlerini düşürme yoluna giderek, gerek bölge değişimi, gerek evin büyüklüğü ya da lüksünden vazgeçtiklerini gözlemliyoruz. Hatta birikim yapabilmek adına belli bir süre ailelerinin yanında yaşama kararı alan çiftleri de duyuyoruz.
· Gayrimenkul sektörü yerel seçimlerden ne bekliyor? Belediye başkan adaylarının: Yeni büyüme alanları ve imara açılacak bölgeler, altyapı ve ulaşım projeleri, sanayi ve ticaret alanlarının genişlemesi, şehir planlama ve yeşil alan projeleri vb. vaatleri gayrimenkul sektörünü olumlu yönde etkiler mi?
Orta-uzun vadede mutlaka olumlu etkileri olacaktır. Seçimlerde yeni bir belediye başkanı, kentsel dönüşüm, imar politikaları, şehir planlamaları projelerinin hızını veya niteliğini doğrudan etkileyecektir. Bu da ilgili bölgelerdeki gayrimenkulleri olumlu veya olumsuz etkileyebilir. Kritik bir seçimin bizi beklediğinin farkındayız. Sonucun sektörel sonucunu ve beklentileri ne oranda karşılayacağını merakla bekliyoruz.
